לנוכח החשיפה המוגברת שיש היום למידע, דומה שאין כמעט אדם מן היישוב אשר אינו מכיר את הליך הבדיקה הבסיסי שיש לבצע בטרם יחליט על רכישת דירת מגורים בעברו.
כך למשל, כמעט הכל כמעט יודעים, שבטרם ירכוש אדם דירת מגורים, עליו לעיין תחילה בנסח הטאבו של הדירה ולברר באמצעותו את מצב הזכויות שלה. יתרה מזאת, גם ביקור של רוכש דירה פוטניצאלי במשרדי הועדה המקומית לתכנון ובנייה או מחלקת ההנדסה העירונית - על מנת לוודא שהנכס בו הוא מעוניין נבנה על פי היתר בנייה או אינו נשוא להליכי תכנון ובנייה כלשהם - הפך אף הוא לחיזיון נפרץ.
דע עקא, עדיין טמונים לא מעט מוקשים נסתרים, בדרכו של הרוכש לביצוע עסקה שקטה ובטוחה ולפיכך, אנו נתקלים לא אחת ברוכשי דירות אשר עומדים בפני שוקת שבורה.
להלן אציג מספר דוגמאות לכשלים אפשריים בעסקת רכישה של דירת מגורים, אשר רובם ככולם (למעט אלו המתייחסים להבטי מס) נובעים מחוסר הידיעה של הרוכשים מה הם בעצם קונים:
1. תקופת חכירה קצרה - למעשה, רוב נכסי המקרקעין המוחזקים בידי הציבור, אינם למעשה בבעלותם. מרבית התושבים הינם חוכרים של בתי/דירות המגורים שלהם (רובם המכריע מקק"ל או מנהל מקרקעי ישראל). הנטייה האוטומטית של כלל ציבור הינה לגזור גזירה שווה בין דירה חכורה לדירה המצויה בבעלות פרטית, ולפיכך, לרוב לא תהיה כל התייחסות שונה אליהם גם במהלך החיפוש וגם בתהליך המו"מ לקראת רכישת הדירה.
במקרים מסויימים הזהות שנוטים לייחס לזכויות השונות הללו במקרקעין, גרמה לרוכשי הדירות נזקים כלכליים כבדים:
א. כך למשל, בפרשה אשר נדונה בתא (חי') 630/02, נרכשו זכויות החכירה על דירת מגורים. אלא מאי, הרוכש הסתפק בבדיקת נסח הטאבו ולפיכך, הוא לא ידע שלא זו בלבד שהחכירה נגמרת כעבור ארבע שנים, אלא שהמחכיר, כבר הביע דעתו כי תקופת החכירה לא תוארך מעבר לכך.
כפועל יוצא מכך, מצא עצמו הרוכש עם "זכות שכירות" לארבע שנים, בעבורה שילם מחיר מלא של דירת מגורים.
ב. כך למשל, בפרשה אחרת,שנדונה בתא (ת"א) 2526/00, הסתמך רוכש של דירה על נסח הטאבו בו רשום המוכר כחוכר של הדירה ממנהל מקרקעי ישראל, אלא שהרוכש לא ידע שהמנהל ביטל את "הסכם החכירה" זה מכבר ולפיכך, לא יכול היה לקבל מהמוכר את מה שאין לו בעצמו.
אשר על כן, על הרוכש לבדוק ולקבל אישור לזכויותיו של המוכר אצל המחכיר עצמו ולא להסתפק בניירת כזו או אחרת המוצגת לעיניו.
2. יחידת דיור עמצאית או הרחבה - לעיתים קורה, כפי שקרה בפרשה אשר נדונה בע"א (חי') 1869/05, שאדם רוכש את מה שנחזה לנגד עיניו להיות דירת מגורים לכל דבר ועניין, אלא שבפועל, מדובר היה על יחידת מגורים שנבנתה על פי היתר בנייה להרחבת דירה קיימת. כתוצאה מכך הופך הרוכש, בעל כורחו, להיות "שותף במקרקעין", דהיינו, הוא אינו בעלים בנפרד של דירת מגורים, אלא, לכל היותר, בעלים במשותף של דירת מגורים בעל 2 יחידות דיור נפרדות. אם לא די בכך, הרי שהעובדה שהרוכש אינו מחזיק ביחידת דיור עצמאית, מונעת ממנו לבצע התחברות נפרדת שלו בלבד לרשת החשמל...
3. בדיקת היבטי המס - נושא מיסוי עסקת רכישת מקרקעין לכשעצמו, הינו המסובך ביותר והטעון ביותר. קצרה היריעה מלתאר את כל מלכודות המס הקיימות בהקשר זה. יחד עם זאת, קיימות גם מספר טעויות אוטומטיות מהן ניתן בנקל להימנע:
כך למשל, אחת הטעיות הנפוצות ביותר היא למלא את טופס הדיווח לרשות המיסים (המש"ח) באופן אוטומטי כזה, אשר פוטר את המוכר מהצורך לשלם מס שבח. הבעיה נוצרת כאשר המוכר מבקש פטור שאין הוא זכאי לו וכתוצאה מכך לא ניתן לקבל "אישור לרישום בפנקסי המקרקעין" (ראה למשל: תא 32694/03).
אשר על כן, אסור להתייחס לדיווח לרשויות המס כדבר מובן מאליו! מחד, על הרוכש הזהיר לחקור ולהתעניין אצל המוכר, בין הייתר (!), כיצד זכה בזכות הנמכרת על הדירה? האם ומתי מכר לאחרונה דירת מגורים אחרת? וכו' וכו'... מאידך, עליו לוודא שהוא משמר בידיו חלק גדול מספיק מן התמורה, עד אשר יקבל את 'אישור מס השבח' המיוחל מהמוכר.
4. ייעודו של הנכס - תופעה נפוצה אחרת, היא רכישה של "דירה לכאורה". דהיינו, לעיני הרוכש מוצגת דירת מגורים לכל דבר ועניין, בעוד זכויות המוכר מופיעות כדת וכדין בנסח "נקי". הבעיה היא, שלעיתים מתברר בדיעבד, כי כלל לא מדובר בדירת מגורים אלא בנכס מסחרי שהוסב לדירת מגורים. לעיתים הבניין כולו, הוא מבנה ששימש בעבר לתעשיה וכיום כל השטחים המסחריים שהיו בו הפכו לדירות מגורים. מדובר כאן בעצם על שינוי ייעודו של הנכס אשר לא קיבל כל אישור לכך מאת הרשויות והדבר חושף את בעליו והמחזיק בו להליכים כאלו ואחרים מצד הרשות המקומית ושאר רשויות אכיפת החוק.
אשר על כן, על מנת להימנע מהפתעה שכזו, על הרוכש לבדוק את תוכנית בניין העיר החלה על הנכס ואפילו לבקר במחלקת הפיקוח של מנהל ההנדסה המקומי, על מנת לוודא שהוא אכן רוכש "דירת מגורים" שלא ננקטים כנגדה "הליכים מבצעיים" כלשהם.
לסיכום:
עיסקה של רכישת דירת מגורים (ככל נכס מקרקעין אחר) איננה עניין של מה בכך, כפי שמנסים רבים לייחס לה. קיימים אין ספור מכשולים ומוקשים אפשריים, העומדים בדרכו של הרוכש לקבלת הנכס ורישום זכויותיו. הבעיות הנזכרות לעיל, מהוות מדגם מייצג בלבד ומטרתן להוציא את ציבור הרוכשים מהאדישות וחוסר הסבלנות המאפיינת רבים מהם בתהליך החיפוש והרכישה של הדירה.
כך למשל, כמעט הכל כמעט יודעים, שבטרם ירכוש אדם דירת מגורים, עליו לעיין תחילה בנסח הטאבו של הדירה ולברר באמצעותו את מצב הזכויות שלה. יתרה מזאת, גם ביקור של רוכש דירה פוטניצאלי במשרדי הועדה המקומית לתכנון ובנייה או מחלקת ההנדסה העירונית - על מנת לוודא שהנכס בו הוא מעוניין נבנה על פי היתר בנייה או אינו נשוא להליכי תכנון ובנייה כלשהם - הפך אף הוא לחיזיון נפרץ.
דע עקא, עדיין טמונים לא מעט מוקשים נסתרים, בדרכו של הרוכש לביצוע עסקה שקטה ובטוחה ולפיכך, אנו נתקלים לא אחת ברוכשי דירות אשר עומדים בפני שוקת שבורה.
להלן אציג מספר דוגמאות לכשלים אפשריים בעסקת רכישה של דירת מגורים, אשר רובם ככולם (למעט אלו המתייחסים להבטי מס) נובעים מחוסר הידיעה של הרוכשים מה הם בעצם קונים:
1. תקופת חכירה קצרה - למעשה, רוב נכסי המקרקעין המוחזקים בידי הציבור, אינם למעשה בבעלותם. מרבית התושבים הינם חוכרים של בתי/דירות המגורים שלהם (רובם המכריע מקק"ל או מנהל מקרקעי ישראל). הנטייה האוטומטית של כלל ציבור הינה לגזור גזירה שווה בין דירה חכורה לדירה המצויה בבעלות פרטית, ולפיכך, לרוב לא תהיה כל התייחסות שונה אליהם גם במהלך החיפוש וגם בתהליך המו"מ לקראת רכישת הדירה.
במקרים מסויימים הזהות שנוטים לייחס לזכויות השונות הללו במקרקעין, גרמה לרוכשי הדירות נזקים כלכליים כבדים:
א. כך למשל, בפרשה אשר נדונה בתא (חי') 630/02, נרכשו זכויות החכירה על דירת מגורים. אלא מאי, הרוכש הסתפק בבדיקת נסח הטאבו ולפיכך, הוא לא ידע שלא זו בלבד שהחכירה נגמרת כעבור ארבע שנים, אלא שהמחכיר, כבר הביע דעתו כי תקופת החכירה לא תוארך מעבר לכך.
כפועל יוצא מכך, מצא עצמו הרוכש עם "זכות שכירות" לארבע שנים, בעבורה שילם מחיר מלא של דירת מגורים.
ב. כך למשל, בפרשה אחרת,שנדונה בתא (ת"א) 2526/00, הסתמך רוכש של דירה על נסח הטאבו בו רשום המוכר כחוכר של הדירה ממנהל מקרקעי ישראל, אלא שהרוכש לא ידע שהמנהל ביטל את "הסכם החכירה" זה מכבר ולפיכך, לא יכול היה לקבל מהמוכר את מה שאין לו בעצמו.
אשר על כן, על הרוכש לבדוק ולקבל אישור לזכויותיו של המוכר אצל המחכיר עצמו ולא להסתפק בניירת כזו או אחרת המוצגת לעיניו.
2. יחידת דיור עמצאית או הרחבה - לעיתים קורה, כפי שקרה בפרשה אשר נדונה בע"א (חי') 1869/05, שאדם רוכש את מה שנחזה לנגד עיניו להיות דירת מגורים לכל דבר ועניין, אלא שבפועל, מדובר היה על יחידת מגורים שנבנתה על פי היתר בנייה להרחבת דירה קיימת. כתוצאה מכך הופך הרוכש, בעל כורחו, להיות "שותף במקרקעין", דהיינו, הוא אינו בעלים בנפרד של דירת מגורים, אלא, לכל היותר, בעלים במשותף של דירת מגורים בעל 2 יחידות דיור נפרדות. אם לא די בכך, הרי שהעובדה שהרוכש אינו מחזיק ביחידת דיור עצמאית, מונעת ממנו לבצע התחברות נפרדת שלו בלבד לרשת החשמל...
3. בדיקת היבטי המס - נושא מיסוי עסקת רכישת מקרקעין לכשעצמו, הינו המסובך ביותר והטעון ביותר. קצרה היריעה מלתאר את כל מלכודות המס הקיימות בהקשר זה. יחד עם זאת, קיימות גם מספר טעויות אוטומטיות מהן ניתן בנקל להימנע:
כך למשל, אחת הטעיות הנפוצות ביותר היא למלא את טופס הדיווח לרשות המיסים (המש"ח) באופן אוטומטי כזה, אשר פוטר את המוכר מהצורך לשלם מס שבח. הבעיה נוצרת כאשר המוכר מבקש פטור שאין הוא זכאי לו וכתוצאה מכך לא ניתן לקבל "אישור לרישום בפנקסי המקרקעין" (ראה למשל: תא 32694/03).
אשר על כן, אסור להתייחס לדיווח לרשויות המס כדבר מובן מאליו! מחד, על הרוכש הזהיר לחקור ולהתעניין אצל המוכר, בין הייתר (!), כיצד זכה בזכות הנמכרת על הדירה? האם ומתי מכר לאחרונה דירת מגורים אחרת? וכו' וכו'... מאידך, עליו לוודא שהוא משמר בידיו חלק גדול מספיק מן התמורה, עד אשר יקבל את 'אישור מס השבח' המיוחל מהמוכר.
4. ייעודו של הנכס - תופעה נפוצה אחרת, היא רכישה של "דירה לכאורה". דהיינו, לעיני הרוכש מוצגת דירת מגורים לכל דבר ועניין, בעוד זכויות המוכר מופיעות כדת וכדין בנסח "נקי". הבעיה היא, שלעיתים מתברר בדיעבד, כי כלל לא מדובר בדירת מגורים אלא בנכס מסחרי שהוסב לדירת מגורים. לעיתים הבניין כולו, הוא מבנה ששימש בעבר לתעשיה וכיום כל השטחים המסחריים שהיו בו הפכו לדירות מגורים. מדובר כאן בעצם על שינוי ייעודו של הנכס אשר לא קיבל כל אישור לכך מאת הרשויות והדבר חושף את בעליו והמחזיק בו להליכים כאלו ואחרים מצד הרשות המקומית ושאר רשויות אכיפת החוק.
אשר על כן, על מנת להימנע מהפתעה שכזו, על הרוכש לבדוק את תוכנית בניין העיר החלה על הנכס ואפילו לבקר במחלקת הפיקוח של מנהל ההנדסה המקומי, על מנת לוודא שהוא אכן רוכש "דירת מגורים" שלא ננקטים כנגדה "הליכים מבצעיים" כלשהם.
לסיכום:
עיסקה של רכישת דירת מגורים (ככל נכס מקרקעין אחר) איננה עניין של מה בכך, כפי שמנסים רבים לייחס לה. קיימים אין ספור מכשולים ומוקשים אפשריים, העומדים בדרכו של הרוכש לקבלת הנכס ורישום זכויותיו. הבעיות הנזכרות לעיל, מהוות מדגם מייצג בלבד ומטרתן להוציא את ציבור הרוכשים מהאדישות וחוסר הסבלנות המאפיינת רבים מהם בתהליך החיפוש והרכישה של הדירה.
